Modelo Financiero Inmobiliario — Colombia

Modelo Financiero Inmobiliario · Colombia

TRM: COP/USD

Terreno y programa físico

Área del terreno (m²) 1.000

Precio terreno (COP/m²) 7.560.000

Área libre no construible (%) 30%

Pisos sobre rasante 8

Sótanos 3

Cobertura sótano (%) 100%

Área común / tránsito (%) 12%

Área por estacionamiento (m²) 28

Preventa — Colombia

Precio vendible (COP/m²) 10.080.000

Precio estacionamiento (COP) 50.400.000

Separación (% del precio) 2%

Cuota inicial total (% del precio) 28%

Inicio cuotas CI desde firma (mes) 1

Crédito constructor

Punto equilibrio ventas p/ apertura (%) 65%

% costo directo financiado por banco 70%

Tasa crédito constructor (% anual) 14%

Tramos de desembolso 10

Curva de absorción

Ritmo pico (% unidades/mes) 8%

Mes del pico de ventas 4

Retraso inicio ventas (meses) 0

Costos de construcción

Costo sobre rasante (COP/m²) 2.730.000

Costo sótanos (COP/m²) 3.150.000

Costos indirectos (% s/ directos) 15.5%

Comercial y financiero

Gastos comerciales (% ventas) 5.5%

Gastos administrativos (% ventas) 2%

Equity GP+LP (% costo total) 40%

Impuesto a la renta (%) 33%

Tasa descuento VPN (% anual) 12%

Cronograma

Duración total proyecto (meses) 30

Preventa antes de inicio obra (meses) 4

Duración de obra (meses) 18

Estructura LP / GP

Capital GP (% del equity) 20%

Hurdle rate LP (% anual) 15%

Split upside — GP recibe (%) 30%

Modelo Financiero Inmobiliario

Colombia · COP · Preventa escalonada · Crédito constructor · Curva S · Waterfall LP/GP

Utilidad neta

—

—

TIR inversionista

—

sobre equity · anual

VPN

—

—

Crédito constructor

—

—

Pico equity requerido

—

—

Payback

—

flujo acum. positivo

Estructura de financiamiento del proyecto

Fuentes de caja mes a mes — equity · crédito constructor · preventa

Equity acumulado Crédito constructor acumulado Preventa acumulada (sep + CI) Pico equity (mes crítico)

Saldo crédito constructor e intereses acumulados

Saldo crédito vigente Intereses acumulados

Ingresos por componente — separación · cuotas CI · saldo a la entrega

Separación Cuotas CI mensuales Saldo entrega Flujo acumulado

Flujo de caja neto mensual

Ingresos mes Egresos mes (construcción + intereses) Flujo acumulado

Estado de resultados

Inversión y retorno

Distribución LP / GP — Waterfall

Sensibilidad — TIR vs. precio × ritmo de absorción

Verde = TIR > hurdle · Amarillo = positiva bajo hurdle · Rojo = TIR negativa

Comparador de escenarios — pesimista · base · optimista